Een hypotheek afsluiten gaat in Duitsland anders dan in Nederland. Emigranten moeten rekening houden met een aantal belangrijke verschillen. Edwin Tempelman, eigenaar van Euregio FinanzMakler, weet precies hoe het zit. Hij begeleidt Nederlanders die in Duitsland een huis willen kopen. Zijn belangrijkste advies: “Zorg dat je zo snel mogelijk bij de notaris zit. Anders kan je droomhuis zomaar aan je neus voorbijgaan.”
Jarenlang werkte Edwin voor een Duitse bank in Nederland. Toen de bank weer naar Duitsland verhuisde, ging hij mee. Inmiddels werkt hij als zelfstandig hypotheekadviseur voor particulieren die van Nederland naar Duitsland emigreren. Onafhankelijke Nederlandse hypotheekadviseurs zijn er nauwelijks in Duitsland: veel mensen gaan direct naar de bank om een hypotheek af te sluiten. Toch raadt hij dat af voor Nederlandse emigranten. “Zeker niet als je de Duitse taal nog niet goed spreekt, of in Nederland werkzaam blijft. In het laatste geval ontvang je vanuit Nederland hypotheekrenteaftrek. Maar je moet dan wel aan de eisen van de Nederlandse Belastingdienst voldoen. Die eisen kennen de Duitse banken niet. Ook houden ze er geen rekening mee dat je na een aantal jaren misschien weer terug wilt verhuizen naar Nederland.”
Geen voorlopig koopcontract
Door zijn ervaring weet Edwin precies hoe het werkt in Duitsland. “Ik ken de mentaliteit, weet hoe Duitsers zijn en hoe ze doen.” Ook weet hij precies hoe het financierstraject eruitziet, en wat er anders is dan in Nederland. In Duitsland kennen ze bijvoorbeeld geen voorlopig koopcontract. In Nederland heb je een aantal weken de tijd om de financiering te regelen, in Duitsland niet. “Als je in Duitsland een huis wilt kopen, is snelheid geboden bij het afsluiten van de hypotheek”, benadrukt Edwin. “Want pas als het koopcontract bij de notaris is getekend, is het huis van jou. Tot die tijd kunnen koper en verkoper de koop opzeggen. Als er tussentijds iemand komt die meer biedt of die de financiering sneller rond heeft, gaat je droomhuis zonder pardon aan je neus voorbij.”
Snel handelen
Gelukkig kan Edwin de financiering snel regelen. “Vooraf probeer ik al zo veel mogelijk relevante informatie en gegevens van de klant te krijgen voor een juist hypotheekadvies en een snelle aanvraag.” Is er een huis gevonden, dan kan de hypotheek meteen worden aangevraagd. Bij twee banken heeft hij een volmacht, waardoor het nog sneller gaat. “Als ik alle benodigde gegevens heb, is de hypotheek binnen drie tot vijf dagen geregeld. Bij welke bank maakt voor mij geen verschil: ik word betaald door een inkoopcombinatie, die een vergoeding ontvangt van de banken. Klanten krijgen van mij dus geen rekening.”
Deutsche Gründlichkeit
Edwin weet welke stukken de bank nodig heeft. En hoe hij ze moet aanleveren. De Deutsche Gründlichkeit komt hier om de hoek kijken. “De bank wil weten wat het netto inkomen van de klant is, maar ook welke vaste lasten hij heeft. Zo willen ze bijvoorbeeld een bewijs van het bedrag wat je aan zorgpremie betaalt. Als ik daarom vraag bij een klant, krijg ik vaak een foto van een beeldscherm, waarbij geen naam zichtbaar is. Dat accepteert de bank niet. We moeten de stukken aanleveren zoals de bank ze wil hebben.”
Altijd bellen of appen
Ook nadat de hypotheek is afgesloten blijft Edwin zijn klanten begeleiden. “Als de bank akkoord is, moeten we een afspraak maken bij de notaris en het koopcontract tekenen. Ook zorg ik dat het geld op de overdrachtsdatum op de rekening van de verkopende partij staat.”
In de tussentijd houdt hij goed in de gaten of het traject soepel verloopt. “Mijn klanten voelen zich soms onzeker. Ze krijgen met Duitse regels te maken en allerlei post in Duits jargon. Daarom houden we gedurende het hele financieringstraject nauw contact. Mijn klanten kunnen me altijd bellen of appen. Ik vraag ook altijd om foto’s te sturen van de post die ze ontvangen. Als ik merk dat bepaalde post niet komt, kan ik dat op tijd corrigeren.”
Doordat begeleiding op afstand goed mogelijk is, begeleidt Edwin aankopen door heel Duitsland. “Vaak spreken we de eerste keer bij de mensen thuis af, of ergens centraal in Nederland. Erna hebben we vooral contact via telefoon, videobellen of mail.”
Boete
Na de overdracht hebben zijn klanten Edwin vaak minder hard nodig, toch houdt hij contact. Klanten nemen regelmatig weer contact op bij een herfinanciering, of als ze terug willen naar Nederland. Voor die remigranten is het belangrijk om te weten dat je een hypotheek meestal niet boetevrij kunt aflossen binnen de rentevaste periode. “Dat betekent dat je soms wel een boete van twintigduizend euro moet betalen als je besluit terug te keren naar Nederland, boven op een eventuele restschuld. Ik adviseer daarom vaak een hypotheek met een rentevaste periode van twintig jaar. Na tien jaar hoef je dan geen boete meer te betalen als je terug wilt naar Nederland. Verhuis je binnen Duitsland, dan neem je je hypotheek gewoon mee. Goed om in het achterhoofd te houden.”
Handige weetjes bij het afsluiten van een Duitse hypotheek:
- Snelheid is geboden. In Duitsland kennen ze geen voorlopig koopcontract. Pas na de afspraak met de notaris is de woning van u.
- Weet u vooraf dat de financiering langer duurt, bijvoorbeeld bij een zakelijke lening, dan kunt u (tegen betaling) in het Kadaster een opmerking laten plaatsen dat de woning verkocht gaat worden.
- In Duitsland is het streven dat u uw hypotheek op uw 67e hebt afbetaald. Het aflossen van de lening is er meer ingeburgerd dan in Nederland.
- Banken financieren in principe tot 90% van de koopsom. Maar er zijn ook banken die 100% of zelfs 110% financieren. Als u ouder dan 60 bent, wordt het lastig om meer dan 90% gefinancierd te krijgen.
- Vertrekt u terug naar Nederland binnen de eerste tien jaar van de rentevaste periode? Dan betaalt u een boete. Als u binnen Duitsland verhuist, hoeft u deze boete niet te betalen.
Meer informatie is te vinden op www.euregio-finanzmakler.de
Of neem direct contact op via: 053 76 00 040 (Nederlands nummer) of +49 (0)2565 4061940 (Duits nummer).hypotheek
tekst Tessa Nederhoff