Arie Gerritsen is de trotse eigenaar en oprichter van MásMás Hipotecas S.L., een Nederlandstalig financieel adviesbureau volledig gespecialiseerd in de bemiddeling van Spanje-hypotheken. Arie werkt zowel vanuit Nederland als Marbella, waar zijn gezin sinds 2014 woont.
Arie heeft zich met zeventien jaar internationale ervaring in de financiële dienstverlening ontwikkelt tot dé specialist in zowel vermogens- als financieringsvraagstukken specifiek gericht op het financieren van Spaans residentieel vastgoed. Naast het bemiddelen van Spanjehypotheken leidt hij als freelance docent veel financiële professionals op binnen de Nederlandse bankensector en geeft hij geregeld seminars op de Second Home Beurs over de aankoop en financiering van een (tweede) woning in Spanje.
Niet ingewikkeld
Het afsluiten van een hypotheek in Spanje kan soms een complex en tijdrovend proces zijn. Met de professionele begeleiding van MásMás Hipotecas S.L. hoeft dit niet ingewikkeld te zijn. Arie: “Door de samenwerking met een landelijk netwerk van advocaten, notarissen en makelaars kunnen we cliënten volledig ontzorgen. Juist die aanpak blijkt succesvol, gezien het continu toenemend aantal aanvragen.” Zelf op avontuur gaan richting een Spaanse bank raadt Arie af: “U hebt naast de Spaanse taal veel kennis en ervaring nodig en wij bemiddelen als onafhankelijk intermediair altijd de beste rentes en voorwaarden. Bezuinig niet op hypotheekbemiddeling. Die hypotheek hebt u wellicht voor 25 jaar. U wilt ’s nachts lekker kunnen slapen.”
Meer met uw vermogen
Steeds meer cliënten vestigen een hypotheek op een Spaanse woning na een adviesgesprek met Arie. Is het ondanks die lage spaarrente wel verstandig om een tweede woning contant te betalen? Arie: “Door deels een hypotheek te vestigen in Spanje houdt u flexibiliteit en kunt u meer doen met uw vermogen. Bijvoorbeeld als u ondernemer bent. Veel ondernemers willen liquide blijven om te kunnen herinvesteren in hun onderneming. Maar ook de (vastgoed)belegger maakt snel meer rendement dan de huidige Euribor rente op een Spanje-hypotheek. En de particuliere koper wil op termijn misschien de kinderen kunnen helpen met hun eerste woning. Het tweede argument is dat u, in tegenstelling tot in Nederland, niet de overwaarde kunt opnemen na aankoop. Eenmaal uw spaargeld geïnvesteerd in uw Spaanse woning blijft dit in de woning totdat u deze verkoopt. En misschien had u juist voor ogen van uw pensioen te gaan genieten in Spanje.”
Direct een Spanje-hypotheek
“Het voorfinancieren via een box 3 lening op een Nederlandse woning of het voorfinancieren vanuit een holding voor DGA’s (directeur grootaandeelhouder) is geen goed idee”, aldus Arie. “U krijgt achteraf geen hypotheek meer op uw Spaanse woning. Uw overwaarde of vermogen uit uw holding of BV zit vanaf dat moment “vast” in uw Spaanse woning. Vestig dus direct een Spanje-hypotheek bij aankoop. Dit kan tegenwoordig alleen nog via Spaanse geldverstrekkers: Nederlandse banken verstrekken sinds een aantal jaar geen hypotheken meer in Spanje.” Door toenemende druk van de Europese wet en regelgeving vinden er in Spanje steeds meer hervormingen plaats met betrekking tot het financieren van Spaans vastgoed. Sinds 17 juni 2019 is er een nieuwe hypotheekwet van kracht die bij zowel geldverstrekkers, hypotheekbemiddelaars, notarissen als advocaten de nodige hoofdpijn heeft veroorzaakt.
Test bij de notaris
Een van de wijzigingen die veel impact heeft op buitenlandse kopers is dat cliënten sinds 17 juni 2019 twee keer naar de notaris moeten. Banken dienen afhankelijk van de regio waar wordt aangekocht de hypotheekstukken minimaal tien dagen voor passeren (Catalonië: veertien dagen) op een digitaal platform te plaatsen. Dit zorgt voor een langere doorlooptijd van een hypotheekaanvraag.
Zodra de notaris de juiste stukken heeft ontvangen moet de consument een aantal dagen voor het passeren van de akte naar de notaris om een test af te leggen. Met die test – bestaande uit vragen in het Spaans, gerelateerd aan de condities en voorwaarden van de hypotheek – toetst de notaris of de cliënt begrijpt waarvoor hij tekent. Arie: “Als hypotheekbemiddelaar bereiden wij onze cliënten uiteraard goed voor op deze test, in hun eigen taal. Wij beschouwen het als vanzelfsprekend dat onze cliënten begrijpen waarvoor ze tekenen.” Na het afleggen van de test krijgt de cliënt een aantal dagen “bedenktijd” alvorens de transportakte en hypotheekakte te tekenen. De praktijk wijst uit dat dit voor veel buitenlandse kopers praktische bezwaren geeft: “Steeds vaker zien we dat cliënten via een volmacht tekenen om te voorkomen dat zij zelf twee keer naar Spanje moeten reizen voor de overdracht. Mocht u vragen hebben, neemt u dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst om u volledig te ontzorgen in uw Spanje-hypotheekaanvraag.”
Veranderingen in voorwaarden, kosten en processen sinds juni 2019:
– De Clausula suelo is verdwenen, de zogenaamde ‘tunnelclausule’ of ook wel ‘vloerclausule’ genoemd. Dat betekent dat de bank bij een variabele rente geen minimale rente meer mag vastleggen. Echter, ondanks dat de Euribor rente negatief is, zal de bank geen rente betalen. De gecommuniceerde rente is op dit moment de netto rente. Rentes in Spanje zijn niet aftrekbaar.
– De kosten voor het vestigen van een hypotheek zijn aanzienlijk verlaagd. Bij het vestigen van een hypotheek dient er een zogenaamde IAJD-belasting (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) te worden betaald. Deze belasting is een percentage, dat wordt berekend over de totale hypothecaire zekerheid (hoofdsom van de lening plus rente en kosten). Voorheen betaalde de kredietnemer deze belasting. Afhankelijk van de regio scheelt dit tot 1,5 procent. De bank betaalt deze belasting nu. Uiteraard is het aannemelijk dat banken deze kosten inmiddels hebben verdisconteerd in de rentestand.
– De notaris- en registerkosten gerelateerd aan de hypotheek (dus niet de transportakte) zijn nu voor rekening van de bank. De kosten voor de taxatie en het royeren bij algehele aflossing of verkoop blijven wel voor rekening van de consument.
– De kosten voor het vervroegd of extra aflossen zijn verlaagd en banken mogen geen verplichte bijproducten eisen, zoals bijvoorbeeld verzekeringen. In de praktijk levert het afsluiten ervan meestal wel een aantrekkelijke rentekorting op. Daarnaast kan het een positieve invloed hebben op het wel of niet verkrijgen van de hypotheek. Tip: sluit deze producten het eerste jaar af bij de hypotheekverstrekker. Oversluiten kan veelal na een jaar en daarmee heeft u wel een aantrekkelijke (rente)korting genoten.
Meer informatie: Arie Gerritsen, MásMás Hipotecas S.L. – Spanje-hypotheken
Tel: +31-630497839
