Gevolgen verhuur eigen woning in Nederland bij tijdelijke uitzending naar het buitenland

 

In Nederland kan de betaalde hypotheek­rente meestal in aftrek worden gebracht op het belastbare inkomen in box 1, mits de woning het hoofdverblijf is van de be­zitter. Indien de woning echter leegstaat omdat degene wordt uitgezonden naar het buitenland, kan diegene de woning op basis van de uitzendregeling toch als eigen woning kwalificeren (als tenminste aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan). Maar wat zijn de gevolgen als niet aan de voorwaarden van de uitzendregeling wordt voldaan? Hieronder zullen wij dit nader toelichten.

 

Wettelijke regelingen bij tijdelijke uitzending

In Nederland is de rente over een hypotheek­schuld aftrekbaar indien de schuld wordt gebruikt voor de aankoop of verbouwing van de eigen woning, de woning het hoofdver­blijf is van de bezitter en de lening an­nuïtair en binnen dertig jaar wordt afgesloten.

Indien een werknemer tijde­lijk naar het buitenland wordt uitgezonden, staat de eigen woning in Nederland niet meer als hoofdverblijf ter beschikking. Toch kan de woning op verzoek worden aangemerkt als eigen woning indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

  1. De woning dient gedurende een jaar voor de uitzending als hoofdverblijf ter beschikking te staan; en
  2. De woning mag niet door anderen worden bewoond (kinderen tot 27 jaar mogen onder bepaalde voorwaar­den wel in de eigen woning blijven wonen), en
  3. Er mag geen andere woning als eigen woning worden aangemerkt.

 

Woning en schuld in box 3

 

Indien de werknemer gedurende zijn uitzending niet (meer) voldoet aan een van bovenstaande voorwaarden, bijvoorbeeld doordat zijn woning in Nederland wordt verhuurd, valt de woning en de bijbehorende schuld in box 3.

Het gevolg hiervan is dat in Nederland belasting is verschuldigd over de waarde van de woning minus de bijbehorende schulden (de grondslag) en de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is. Indien de grondslag ho­ger is dan het heffingsvrij vermogen wordt over de grondslag een fictief rendement berekend.

Vanaf 2017 zijn er drie schijven voor het berekenen van het fictieve rendement. In de eerste schijf (tot en met 75.000 euro) bedraagt het gemiddelde fictieve rendement 2,871%, in de tweede schijf (van 75.001 tot en met 975.000 euro) 4,6% en in de derde schijf (vanaf 975.001 euro) 5,39%. Over de totale waarde van de schijven is 30% belasting verschuldigd.

Naast bovenstaande verandering kan een verschuiving van de woning van box 1 naar box 3 ertoe leiden dat de bijleenregeling van toepassing wordt. Bij een verschuiving van de woning van box 1 naar box 3 is sprake van een fictieve vervreemding. Indien de waarde van de woning op het moment van verhuur hoger is dan de eigenwoningschuld, is sprake van een overwaarde. Deze waarde wordt toegevoegd aan de eigen woningre­serve van de werknemer.

 

Terugkeer

Vanaf het moment dat de uitgezonden werknemer weer terugkeert naar de woning en de woning hem weer als hoofdverblijf ter beschikking staat, kwalificeert de woning weer als eigen woning (de woning verschuift van box 3 terug naar box 1). Het is hierbij van belang om te checken of de hypotheekschuld voldoet aan de fiscale vereisten om de rente in aftrek te kunnen brengen. Indien de hypotheekschuld voldoet, kan de rente nog beperkt worden door de eventu­ele overwaarde. De overwaarde die is ontstaan door de fictieve vervreemding (verschuiving van box 1 naar box 3) dient namelijk in mindering te worden ge­bracht op de fictieve verwervingsprijs om de hoogte te bepalen van de maximale hy­potheekschuld in box 1. Indien de waarde van de woning is gedaald, kan dit ertoe leiden dat (een deel van) de hypotheek­rente niet meer aftrekbaar is in box 1.

Hebt u de beschikking over een eigen woning in Nederland en wordt u tijdelijk naar het buitenland uitgezonden, dan is het van belang om de gevolgen voor de eigen woning goed in kaart te brengen.

Voor meer advies kunt u terecht bij BDO accountants & belastingadviseurs B.V

Over Redactie

Al sinds 1999 een gespecialiseerde uitgeverij in (auto)biografieën en uitgever van de magazines VertrekNL en Bommelglossy. Het complete fonds is via deze site te bekijken en rechtstreeks te bestellen.